Leerstand von Immobilien – jetzt verkaufen

Haben Sie ein Haus oder eine Wohnung geerbt, die seit einiger Zeit unbewohnt ist und wollen Sie diese nun verkaufen? Wenn Sie mehr zum Thema Leerstand von Immobilien wissen wollen, geben wir als Immobilienexpert/innen Tipps, wie Sie Ihr Objekt dennoch gewinnbringend veräußern können. Außerdem erfahren Sie, was Sie im Vorfeld beachten müssen und wie Ihnen unsere Immobilienmakler/innen helfen.

Nachteile beim Leerstand von Immobilien

Konkret bedeutet der Leerstand von Immobilien in der Immobilienbranche, dass ein Objekt leer steht und nicht genutzt wird. Natürlich bringt das einige Nachteile mit sich, die wir Ihnen nicht vorenthalten möchten.

Leerstand bedeutet, dass keine Mieteinnahmen generiert werden, was zu finanziellen Verlusten für die/den Eigentümer/in führt. Die laufenden Kosten wie Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltungskosten müssen weiterhin getragen werden, während kein Einkommen aus der Immobilie erzielt wird.

Gleichzeitig kommt es bei dem Haus oder der Wohnung zu einem Wertverlust. Denn eine leerstehende Immobilie kann an Wert verlieren, da sie möglicherweise vernachlässigt wird oder Attraktivität einbüßt. Vernachlässigung kann zu Schäden an der Immobilie führen, wie z. B. Wasserschäden oder Vandalismus, die den Wert mindern oder lange Zeit unbemerkt bleiben. Unbewohnte Objekte werden außerdem nicht regelmäßig beheizt oder durchgelüftet, was im schlimmsten Fall zu Bauschäden führen kann.

Instandhaltungsprobleme

Außerdem kann es zu Instandhaltungsproblemen kommen. Wenn eine Immobilie längere Zeit leer steht, können sich diese Probleme verschlimmern. Regelmäßige Wartung und Reparaturen werden vernachlässigt, was zu größeren Schäden führen kann. Zudem kann sich die Immobilie schneller abnutzen, wenn sie nicht regelmäßig genutzt wird. Zusätzlich sind leerstehende Immobilien anfälliger für Einbrüche, Vandalismus und illegale Aktivitäten. Dies kann zu erheblichen Sicherheitsrisiken führen und die Kosten für Sicherheitsmaßnahmen erhöhen.

Darüber hinaus kann Leerstand das Image einer Nachbarschaft negativ beeinflussen. Es kann der Eindruck entstehen, dass es Probleme oder eine mangelnde Nachfrage in der Gegend gibt, was potenzielle Mieter/innen oder Käufer/innen abschrecken könnte. Weiters hat die/der Eigentümer/in rechtliche und steuerliche Pflichten, denen sie/er nachkommen muss.

Vorteile bei Leerstand von Immobilien

Obwohl Leerstand in der Immobilienbranche in der Regel als nachteilig angesehen wird, gibt es auch einige potenzielle Vorteile, die damit verbunden sein können. Als Immobilienexpert/innen verraten wir Ihnen diese gerne. Sollten Sie eine unbewohnte Immobilie besitzen, kontaktieren Sie uns gerne für Rat.

Leerstand ermöglicht es Ihnen als Eigentümer/in, flexibel zu sein und verschiedene Optionen in Betracht zu ziehen. Dies könnte beinhalten, die Immobilie zu renovieren, um sie an neue Marktbedingungen anzupassen, oder sie für andere Zwecke umzunutzen. Daraus folgt auch ein mögliches Wertsteigerungspotenzial. Denn eine leerstehende Immobilie bietet die Option, durch umfangreiche Renovierungsarbeiten oder Modernisierungen die Attraktivität der Immobilie zu steigern.

Wenn ein Objekt leer steht, hat die/der Eigentümer/in Zeit, strategische Entscheidungen zu treffen. Dies könnte die Evaluierung des Marktes, die Suche nach potenziellen Mieter/innen oder Käufer/innen, die Entwicklung eines neuen Geschäftsmodells oder die Umsetzung langfristiger Pläne für die Immobilie umfassen. Daraus ergibt sich für Sie als Besitzer/in auch, die Immobilie neu zu positionieren. Die/der Eigentümer/in kann überlegen, wie die Immobilie in einer sich verändernden Nachfrage- oder Zielgruppenlandschaft besser genutzt werden kann.

In manchen Fällen kann Leerstand auch ein bewusster Schritt sein, um Verluste in Zeiten ungünstiger Marktbedingungen zu vermeiden. Ist die Nachfrage nach Immobilien niedrig und sind die Aussichten auf kurzfristige Vermietung oder Verkauf ungünstig, kann der Leerstand die finanziellen Verluste begrenzen.

Verkaufsfördernde Maßnahmen bei leerstehenden Immobilien

Sie können oder wollen Ihre leerstehende Immobilie nicht selbst nutzen? Dann ist es eine gute Idee, diese an Menschen zu verkaufen, die damit mehr anfangen können. Wir unterstützen Sie gerne beim Verkaufsprozess und geben Ihnen als Immobilienexpert/innen Tipps für verkaufsfördernde Maßnahmen:

1. Professionelle Präsentation: Sorgen Sie für eine professionelle Präsentation der Immobilie, indem Sie hochwertige Fotos, virtuelle Touren oder Videos erstellen. Diese visuellen Elemente können potenziellen Käufer/innen einen realistischen Eindruck der Immobilie vermitteln und ihr Interesse wecken.
2. Werbung und Marketing: Nutzen Sie verschiedene Werbemöglichkeiten, um die Immobilie zu bewerben. Dies kann Online-Plattformen, Zeitungsanzeigen, lokale Immobilienmakler/innen oder soziale Medien umfassen. Stellen Sie sicher, dass die Anzeigen ansprechend gestaltet sind und die wichtigsten Merkmale und Vorteile der Immobilie hervorheben.
3. Preisanpassungen: Wenn eine Immobilie leer steht und es Schwierigkeiten gibt, Käufer/innen anzuziehen, kann es erforderlich sein, den Preis anzupassen. Eine realistische Preisgestaltung kann das Interesse potenzieller Käufer/innen steigern und den Verkaufsprozess beschleunigen.

Expert/innenrat und Instandhaltung

1. Zusammenarbeit mit Immobilienprofis: Arbeiten Sie mit erfahrenen Immobilienmakler/innen oder Fachleuten zusammen, die sich auf den Verkauf von Immobilien spezialisiert haben. Auch unser professionelles Team kann Ihnen wertvolle Unterstützung bei der Vermarktung, Verhandlung und dem Abschluss des Verkaufsprozesses bieten.
2. Offene Besichtigungen: Organisieren Sie regelmäßig offene Besichtigungen, um potenziellen Käufer/innen die Möglichkeit zu geben, die Immobilie persönlich zu besichtigen. Dies kann dazu beitragen, ein größeres Publikum anzuziehen und potenzielle Käufer/innen anzusprechen.
3. Flexibilität bei Besichtigungsterminen: Bieten Sie potenziellen Käufer/innen flexible Besichtigungstermine an, um ihnen entgegenzukommen. Dies kann es Interessent/innen ermöglichen, die Immobilie zu besichtigen, auch wenn sie beruflich oder zeitlich eingeschränkt sind. Natürlich ist Ihnen das als Privatperson kaum möglich. Kontaktieren Sie unser Team gerne.
4. Reparaturen und Renovierungen: Wenn die Immobilie leer steht und Reparatur- oder Renovierungsbedarf besteht, sollten Sie diese vor dem Verkauf erledigen. Eine gut instandgehaltene Immobilie kann einen positiven Eindruck hinterlassen und das Interesse potenzieller Käufer/innen steigern.

Wir raten Ihnen, sich mit einem Immobilienexpert/innen oder Makler/innen zu beraten, um die bestmöglichen verkaufsfördernden Maßnahmen für die spezifische Situation zu identifizieren. Im Zweifelsfall können Sie Immobilienangelegenheiten gänzlich an uns abgeben.

Steuer auf leerstehende Wohnungen

Für leerstehende Wohneinheiten fallen in Österreich in mehreren Bundesländern Abgaben an. Beispielsweise in Salzburg, der Steiermark und auch in Tirol. Was für Sie als Eigentümer/in im jeweiligen Bundesland gilt, haben wir im Folgenden für Sie im Überblick. Gerade weil leistbare Mietwohnungen in Ballungszentrum Mangelware sind, Miete und Gehalt immer mehr auseinandergehen, rückt das Thema Leerstandsabgabe immer wieder ins Zentrum von Diskussionen.

Was ist damit gemeint?

In Österreich gibt es tausende leerstehende Wohnungen, während die Mietpreise immer weiter in die Höhe schießen. Durch eine generelle Leerstandsabgabe könnte der Bund prinzipiell bis zu 1,8 Milliarden Euro Steuern jährlich kassieren. Andererseits könnten sich rund 200.000 Eigentümer/innen dazu entschließen, ihre Wohnungen zu vermieten, um eine Leerstandsabgabe zu vermeiden. Diese Daten basieren auf einer Einschätzung durch Analysen der Statistik Austria und der Österreichischen Nationalbank.

Leerstand von Immobilien als Geldanlage 

Was bewegt Eigentümer/innen dazu, Ihre Wohnung leerstehend zu lassen? Viele der Immobilienbesitzer/innen sehen Ihre Immobilien als Geldanlage. Anders gesagt, erwerben Investor/innen Wohnungen und geben Sie nicht zur Vermietung frei, weil Sie damit spekulieren, das Objekt nach einiger Zeit zu einem höheren Preis weiterverkaufen zu können. Während sie das Vermieten der Wohnung als zu aufwendig betrachten, haben sie lediglich die Wertsteigerung im Fokus.

Aus diesem Grund soll eine Art Strafzahlung, nämlich eine Zahlung von Steuern für leerstehende Wohneinheiten eingeführt werden. Dies soll Eigentümer/innen und vor allem Spekulant/innen dazu veranlassen, ihre Wohnobjekte doch an Dritte zu vermieten.

Bundesländer im Überblick

Zwar gab es in Wien schon in den 1980er-Jahren eine Leerstandsabgabe, welche jedoch der Verfassungsgerichtshof drei Jahre später wieder abgeschafft hat. In letzter Zeit gab es wieder einen Versuch dafür, der Bund hat dies aber nicht weiter unterstützt und mit einer Absage reagiert. Grund dafür ist, dass man den Leerstand von Immobilien nicht so einfach nachweisen kann. Ist jemand an einem Ort gemeldet und verbraucht wenig Strom, kann das lediglich ein Indiz dafür sein, aber kein Fakt. Somit liegt das Problem an der offensichtlichen Nachweisbarkeit.

Die vielerorts umstrittene und heiß diskutierte Abgabe, gilt beispielsweise in der Steiermark seit Mai 2022. Dort können Steirische Gemeinden selbst bestimmen, ob sie eine dementsprechende Steuer verlangen oder eben nicht. Jedoch darf sich die Abgabenhöhe für eine Wohnung mit 100 m² Nutzfläche jährlich nicht über 1.000 Euro belaufen. Ist eine Wohnung kleiner oder größer, steigt oder fällt der Betrag auch diesbezüglich. Die Steuer gilt sowohl für leerstehende Wohnungen als auch für Zweitwohnsitze.

Seit 1. Jänner 2023 gilt auch im Bundesland Tirol eine sogenannte Leerstandsnovelle. Darunter versteht man eine gestaffelte Abgabenhöhe, die sich an der Wohnungsgröße orientiert. Der Gesetzentwurf hat vorgesehen, dass für eine leerstehende Wohnung von bis zu 30 Quadratmetern 20 Euro monatlich von den Eigentümer/innen zu entrichten sind. Für ein Objekt, das größer als 250 Quadratmeter ist, werden monatlich 183 Euro eingehoben.

Für folgende Umstände waren Ausnahmen davon geplant:

• Wohnungen für den Eigenbedarf für die Dauer von bis zu einem Jahr
• für nicht benutzbare Wohnungen
• Wohnungen für gewerbliche bzw. berufliche Zwecke
• beim Nachweis der Nicht-Vermietbarkeit zum ortsüblichen Mietzins

Nicht in die Ausnahmen inkludiert werden sollen Freizeitwohnsitze und gemeinnützige Wohnungen.

Im Bundesland Salzburg sollen Eigentümer/innen maximal 5.000 Euro an Abgaben für unbewohnte Wohnungen bezahlen. Ist eine Wohnung bis zu 40 Quadratmeter groß, beläuft sich die Steuer auf höchstens 400 Euro jährlich – bei Neubauwohnungen sind es 800. Über diese Fläche hinweg zieht man pro 30 Quadratmeter eine Stufe ein. Dabei steigert sich mit jedem Schritt die Obergrenze um 300 Euro – welche sich bei Neubauwohnungen auf 600 verdoppeln. Somit beträgt die oberste Stufe mit über 220 Quadratmeter 5.000 Euro für Neubauwohnungen und 2.500 für ältere Wohnungen. Die Leerstandsabgabe ist Gemeindesache.

Ausnahmen davon:

Insgesamt finden sich auf der Liste neun Ausnahmen. Beispielsweise:

• Vorsorgewohnungen für Kinder (bis 40 Jahre)
• baufällige Wohnungen
• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (mit maximal drei Wohnungen), bei denen die Grundeigentümer/innen in einer davon ihren Hauptwohnsitz haben
• Wohnungen, die wegen nötiger Instandhaltung nicht mehr als Wohnsitz verwendet werden
• Objekte, die trotz Anstrengungen nicht zum ortsüblichen Mietzins vermietet werden können

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