Immobilie aus Verlassenschaft verkaufen

Wenn Sie Erb/in eines Objekts nach einem Todesfall werden, wirft das einige Fragen auf. Soll ich die Immobilie aus der Verlassenschaft verkaufen? Muss ich das Erbe des Hauses oder der Wohnung überhaupt antreten und wie hoch ist der Immobilienwert? Welche Fristen Sie beachten müssen und wie ein Verlassenschaftsverfahren in Österreich abläuft, erfahren Sie von uns. Als Immobilienexpert/innen stehen wir Ihnen gerne zur Seite.

Was versteht man unter Verlassenschaft?

Mit Verlassenschaft ist der Nachlass oder das Vermögen einer verstorbenen Person gemeint. Dazu gehören alle Vermögenswerte, Schulden und Rechte, die Erb/innen von der/dem Verstorbenen erhalten. Sind Immobilien Teil der Verlassenschaft, so können diese ebenfalls mit Schulden belastet sein. Stirbt ein Mensch, wird sein gesamtes Vermögen zur Verlassenschaft, welche oftmals vom Nachlassgericht oder einer/einem Notar/in verwaltet wird.

Grundsätzlich wird die Verlassenschaft im Rahmen des Erbschaftsverfahrens behandelt und aufgeteilt. In diesem Zusammenhang gilt das Erbrecht, sofern kein Testament vorhanden ist. Somit treten die Erb/innen alle Rechte und Pflichten der verstorbenen Person an. Dementsprechend können sie auch entscheiden, ob sie eine Verlassenschaft verkaufen oder nicht. Als Immobilienexpert/innen empfehlen wir Ihnen, sich diesbezüglich rechtlich und notariell beraten zu lassen. Gerne können Sie auch uns kontaktieren, wenn Sie Fragen haben.

Verlassenschaft verkaufen – was gehört zum Nachlass?

Bei den Vermögenswerten, die Verstorbene hinterlassen, unterscheidet man zwischen aktivem und passivem Vermögen. Beide gehen mit dem Ableben an die Erb/innen über, sofern sie das Erbe antreten. Zuerst kommt es in Österreich in einem Erbfall laut Erbrecht zum Verlassenschaftsverfahren. In diesem Kontext wird der Vermögenswert der Verlassenschaft festgestellt. Auch die Schätzung des Immobilienwerts gehört dazu.

Wie wird der Immobilienwert von gebrauchten Objekten oder jener von Grundstücken ermittelt? Als Basis dafür dient ihr Marktwert. Anhand eines Vergleichswertverfahrens wird die Immobilie vergleichbaren Anwesen gegenübergestellt und danach der Wert bestimmt.

Bedenken Sie immer, dass Sie mit Antritt des Erbes auch alle Pflichten des verstorbenen Menschen übernehmen. Dies gilt auch für eventuelle Schulden, die hinterlassen wurden. Zum Beispiel offene Versicherungsprämien, Steuerschulden und Sozialversicherungsbeiträge oder Hypotheken. Deshalb sollten Sie sich vorweg gut informieren, bevor sie eine Erbantrittserklärung unterschreiben. Vor allem, wenn Vermögensverhältnisse unklar sind, sollten Sie das Erbe eventuell ausschlagen.

Was gibt es beim Erbrecht zu beachten?

Ins Erbrecht fallen alle Regeln und Gesetze, die auch das Thema Verlassenschaft verkaufen abdecken, worunter auch geerbte Immobilien fallen. Treten Erb/innen das Erbe an, werden sie Gesamtnachfolger/innen. Hierbei unterscheidet man zwischen Alleinerb/in, wenn es nur eine Person ist sowie einer Erbengemeinschaft, wenn es mehrere Personen sind.

Wichtig für Sie als Nachfolger/in: Einerseits gibt es Rechte, die mit dem Tod erlöschen. Andererseits gibt es auch Rechte, die auf Sie übertragen werden. Zum Beispiel privatrechtliche Vermögensrechte wie:

ein Unternehmen
vertragliche Ansprüche
Patent- und Urheberrechte
Ansprüche aus Ablebens- und Unfallversicherungen
Schadensersatz- oder Schmerzensgeldansprüche

Nicht vererblich sind:

Gewerbeberechtigungen
Berufstitel und Berufsausübungsrechte
Familien- und Persönlichkeitsrechte
noch nicht vollzogene Freiheits- oder Geldstrafen

Was ist die gesetzliche Erbfolge?

In Österreich gilt die gesetzliche Erbfolge, sofern die/der Verstorbene nicht beispielsweise ein Testament oder einen Erbvertrag aufgesetzt hat. Die Verlassenschaft erhalten die/der Ehegatt/in und die nächsten Verwandten. Genauer gesagt handelt es sich dabei um das Parentalsystem, wo das Erbe im ersten Schritt in der näheren Familie aufgeteilt wird. Wenn es keine Kinder gibt, bekommen die Eltern der/des Toten den Nachlass. Ehepartner/innen erhalten neben den Nachkommen ein Drittel, die Eltern zwei Drittel.

Verlassenschaft verkaufen – Kosten bei Immobilienerbe

Grunderwerbssteuer

Wer in Österreich eine Immobilie erbt, muss Grunderwerbssteuer entrichten. Sobald Sie Besitzer/in einer Immobilie sind, berechnet sich diese durch Stufentarife:

0,5 % für die ersten 250.000 Euro
2 % für die nächsten 150.000 Euro
darüber hinaus 3,5 %

Eintragung ins Grundbuch

Außerdem müssen Immobilienbesitzer/innen für den Eintrag ins Grundbuch bezahlen, welche 1,1 % des dreifachen Einheitswertes des Hauses beträgt. Eine Eintragung muss spätestens 12 Monate nach der Einantwortung passieren.

Verlassenschaft verkaufen und Immobilienertragssteuer

Durch die Immobilienertragssteuer wird der Verkaufsgewinn einer Immobilie versteuert. Grundsätzlich handelt es sich dabei um die Differenz zwischen den Anschaffungskosten für das Haus und dem Verkaufserlös. Haben Sie jedoch etwas geerbt, fallen diese nicht an. In diesem Szenario wird für die Berechnung berücksichtigt, wann die Immobilie zuletzt entgeltlich übertragen wurde und zu welchem Preis.

Altfall / Alt-Grundstück

Wenn die verstorbene Person die Immobilie vor dem 31. März 2002 erworben hat, nimmt man fiktive Anschaffungskosten von 86 % des aktuellen Verkaufspreises an. Denn der ursprüngliche Anschaffungswert lässt sich häufig nachträglich nicht mehr eruieren. Somit beträgt der Gewinn 14 % des aktuellen Verkaufspreises. Wobei diese 14 % vom Gewinn mit 30 % besteuert werden. Daraus folgt für das geerbte Haus eine Immobilienertragssteuer von 4,2 % des Verkaufspreises.

Neufall / Neu-Grundstück

Hat die/der Erblasser/in das Anwesen nach dem 31. März 2002 gekauft, dann beläuft sich die Immobilienertragssteuer auf 30 % vom tatsächlichen Verkaufsgewinn.

Ausnahme von der Immobilienertragssteuer bei Verkauf eines geerbten Hauses

Hatten Sie selbst den Hauptwohnsitz in fünf der letzten zehn Jahre im geerbten Objekt? In diesem Fall gilt die „5 aus 10-Regelung“ und auf Sie trifft die Pflicht der Immobilienertragssteuer nicht zu. Selbst, wenn Sie zum Meldezeitpunkt nur Mitbewohner/in waren. Vorausgesetzt, Sie haben zum Verkaufszeitpunkt den Hauptwohnsitz bereits aufgegeben.

Wer kümmert sich um die Verlassenschaft?

Das Bezirksgericht leitet automatisch ein Verlassenschaftsverfahren ein, wenn ein Mensch verstorben ist. Sobald der Tod gemeldet ist, wird es vom Standesamt informiert und ein/e Notar/in beauftragt, die/der sich um die Angelegenheit kümmert. Bei Einigkeit unter allen Erb/innen wählen sie diese/n auch gemeinsam aus.

Wird die Verlassenschaft unter den Hinterblieben aufgeteilt, kommt es in Österreich zu einem festgelegten Ablauf. Als 1. Schritt tritt entweder das persönliche Testament oder die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Ein Testament ermöglicht es der/dem Erblasser/in, spezifische Anweisungen zur Verteilung seiner Immobilien nach seinem Tod festzulegen. Ist kein Testament vorhanden, greift die gesetzliche Erbfolge, die die Verteilung des Nachlasses gemäß den gesetzlichen Bestimmungen regelt.

Das Erbrecht in Österreich bestimmt, wer als Erb/in der/des Verstorbenen gilt. Dies können Ehepartner/innen, Kinder, Eltern oder andere Verwandte sein. Die Erb/innen sind entsprechend ihres gesetzlichen Erbteils am Nachlass beteiligt.

Danach kommt es zur Immobilienbewertung, welche auch wir als Immobilienprofis für Sie durchführen können. Auf diese Weise wissen Sie über den aktuellen Marktwert Bescheid. Dies ist wichtig, um die Verteilung oder den Verkauf der Immobilien angemessen durchzuführen. Alle Erb/innen müssen dem Verkauf oder der Verteilung der Immobilien zustimmen. Gibt es mehrere, müssen diese sich über die Aufteilung der Verlassenschaft einigen.

Nach der Bewertung und Zustimmung der Erb/innen entscheiden diese, ob sie das Objekt verkaufen oder untereinander aufteilen wollen. Auch bei diesem Schritt des Verkaufs unterstützen wir Sie gerne. Damit dies alles auch rechtliche Gültigkeit hat, kümmern sich Rechtsexpert/innen um die notwendigen Verfahren und Richtlinien. Beispielsweise Notar/innen oder Rechtsanwält/innen, aber auch Steuerexpert/innen.

Wie läuft ein Verlassenschaftsverfahren ab?

Nach Eintreffen der Todesanzeige informiert das Standesamt das zuständige Bezirksgericht.
Danach übermittelt das Bezirksgericht der/dem aktuell zuständigen Notar/in eine Sterbemitteilung.
Die/der Notar/in kontaktiert dann die Angehörigen bezüglich Todesaufnahme. In diesem Rahmen werden die gegebenen Umstände geklärt und die weiteren Schritte vereinbart.
Zudem prüft die/der zuständige Notar/in in einem elektronischen System, ob es ein Testament gibt.
Falls sich herausstellt, dass das Verlassenschaftsvermögen höher ist als die Verbindlichkeiten, kommt es zu einem offiziellen Verlassenschaftsverfahren.
Die testamentarischen Erb/innen werden von der/dem Gerichtskommissär/in erneut eingeladen, damit die weiteren notwendigen Schritte besprochen und festgelegt werden.

Immobilien aus Verlassenschaft verkaufen

Wenn Immobilien Teil einer Verlassenschaft sind und die Erben beschließen, sie zu verkaufen, müssen bestimmte Schritte unternommen werden. Hier sind die grundlegenden Schritte für den Verkauf von Immobilien aus einer Verlassenschaft in Österreich:

Eröffnung des Verlassenschaftsverfahrens: Das Verlassenschaftsverfahren wird eröffnet, entweder aufgrund eines Testaments oder gemäß den rechtlichen Bestimmungen zur gesetzlichen Erbfolge.
Bewertung der Immobilien: Eine Bewertung der Immobilie wird in der Regel von einer/einem unabhängigen Sachverständigen durchgeführt, um den aktuellen Marktwert zu ermitteln. Dies ist wichtig, um den angemessenen Verkaufspreis festzulegen.
Zustimmung der Erb/innen: Alle Erb/innen müssen dem Verkauf der Immobilien zustimmen. Wenn es mehrere Erb/innen gibt, kann dies bedeuten, dass sich diese über den möglichen Verkauf oder andere Optionen einigen müssen.
Verkaufsvorbereitungen: Der Verkauf erfordert die Vorbereitung von erforderlichen Unterlagen, wie beispielsweise Grundbuchauszügen, Energieausweis, Flächenwidmungsplan usw. Ein/e unserer Immobilienmakler/innen kann Ihnen bei der Erstellung eines Exposees und der Vermarktung behilflich sein.
Verkaufsprozess: Der Verkaufsprozess umfasst die Besichtigungen, Verhandlungen über den Verkaufspreis und die rechtliche Abwicklung des Verkaufsvertrags.
Verteilung des Verkaufserlöses: Nach dem Verkauf werden die erzielten Erlöse entsprechend den Bestimmungen des Erbrechts und den Vereinbarungen der Erb/innen aufgeteilt.

Das Thema Verlassenschaft verkaufen ist komplex und bringt viele Aspekte mit sich, die Sie bedenken und gegebenenfalls mit anderen besprechen müssen. Je nachdem, ob Sie alleinige/r Erb/in sind oder es sich um eine Erbengemeinschaft handelt. Da sowohl das Nichtantreten des Erbes als auch die Vermietung oder der Verkauf Konsequenzen haben, sollten Sie sich im Vorfeld professionell beraten lassen.

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